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绿地的超高层效益算法因有地方鼓励政策低价

发布时间:2019-11-30 12:25:06

绿地的超高层效益算法:因有地方鼓励政策低价获地_中心

当时,南京方面找了很多家公司,但他们都不愿意投。后来南京方面找到绿地(专题阅读),给了一个优惠条件:南京国资集团以土地入股,讲明:做得好,就还钱,做得不好,就还房子。 谈及绿地集团的第一幢超高层建筑,绿地集团董事长、总裁张玉良说: 但我们还是有很多担心,觉得450米太高了,想让南京方面同意把高度降到300米。

后来筹建中,我们才慢慢发现,原来450米也不是很有难度,技术上是可行的,于是又把高度恢复到了450米。 张玉良在接受专访时说,在此之前,他并没有想到,这幢后来的世界第七高楼, 为绿地开创了一个蓝海 。

超高层效益的绿地算法

这幢楼就是南京 绿地中心(专题阅读)(相关干货),南京人则习惯称之为紫峰大厦。

2005年1月,紫峰大厦奠基。公开资料显示,紫峰大厦总投资额为40亿元,绿地作为控股方占股77%,南京国资集团占股23%。南京国资集团成立于2002年,以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能,强调 发挥导向作用 的同时努力让资产增值,总资产超过2000亿元。

在南京确定将位于南京行政轴线和商业轴线交汇处的鼓楼作为 第一高楼 选址后,南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1、A2地块,当时的地价是1.1万元/平方米,总价2.7亿元,是当年南京的地王。

2010年,紫峰大厦建成开业,虽然世界排名从2005年的世界第五下滑为第七,但项目本身的成功却得到了业内公认。

业内人士曾预测,该项目最初拿地时,楼板价是1000多元/平方米,建造成本大约是1.5万元/平方米。2011年,紫峰大厦的写字楼平均售价为3.5万元/平方米,整幢平均售价超过3万元/平方米。

张玉良告诉,关于紫峰大厦的收益,绿地有与国际通行模式不同的算法: 按照国际上的传统模式,物业全部持有,长期经营,那回收周期要长达15到16年。我们是核心物业持有,办公楼能卖的全部卖掉,这样2到3年就能收回成本。

张玉良说,所谓核心物业,主要是酒店、商场。 核心物业还能抵押贷款,多出了很多现金流去造别的超高层。外界很多人质疑,绿地造那么多超高层,资金从那里来,这就是答案。

但这或许还不是 超高层 带给绿地的最大收益。在很多业内人士看来,超高层对绿地集团的最大贡献,是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地,绿地能以2000万元的注册资金起步,20年里资产规模和年业务经营收入都突破2000亿元,年复合增长率超过40%,绿地在全国范围内轰轰烈烈的 造城 功不可没,而超高层正是 新城 的核心。

超高层换来了什么

在业内,流传着一些关于绿地借超高层获得捆绑土地的故事。

2009年,南昌市政府希望建设 国宾馆 ,数次前往上海与张玉良商谈。张玉良认为项目总投资高达15亿元,首期投资也要8亿元,回收周期过长。最后,南昌方面决定捆绑500亩住宅用地给绿地,让绿地利用住宅的滚动开发为项目提供现金流,绿地的投资金额由此降低到2到3亿元。

同一年,在与济南商谈超高层项目时,张玉良提出将地价从11亿元降到8亿元,后来的结果是地价不变,济南方面将原定捆绑给绿地的住宅面积由2000亩增加到2500亩。

在房地产行业内,绿地超高层战略令人艳羡的除了捆绑低价住宅用地外,还有 但凡绿地在各地的重大项目上马,多家银行组成的银团必然同时出现 。房地产业一个常识是:造城需要超大片土地,超大片土地带来的又是超大资金压力,项目成败的关键就在于拿地成本和融资能力。在很多业内人士看来,绿地的超高层正好换取了地方政府在这两方面的支持。

对于这些故事,张玉良不置可否,但在接受专访时也承认 绿地有些项目的土地成本较低,因为有地方政府的鼓励政策 。其原因就是绿地 做了地方政府想做、而当地企业做不了的事 。

截至目前,绿地全国在建的超高层建筑已达17幢,最近2年,绿地集团在全国的大规模造城中, 超高层 都属于核心内容。

2010年,绿地以53.98亿元竞得武汉国际金融城项目地块,总面积413亩,总建筑面积超过300万平方米,可建设房屋面积达155万平方米。项目涵盖居住、办公、娱乐等功能,建成后将成为武汉规模最大的现代服务综合体。而当时拿地的要求中,就明确规定 临江主要公建高度不低于600米 。

2012年4月,绿地投资的上海与黑龙江两地最大的一揽子投资项目开工建设,项目总建筑面积约680万平方米,总投资规模约455亿元。其中,大庆市绿地科技金融创新城综合开发项目包含216米 龙江第一高 双子塔建筑。

张玉良说,目前绿地集团每年要接待四五十个各地政府的代表团,商谈的多是在当地建设地标性的超高层事宜。

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